一房二卖行为的刑民界分

【裁判要旨】

   对一房二卖的行为定性，关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。而在此类案件中，行为人是否具有非法占有目的，需要综合行为人一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。

【基本案情】　

济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）成立于1998年，2003年更名为济南普天大有房地产开发有限责任公司（以下简称普天大有公司）。被告人王立强在普天大有公司任职并实际控制该公司期间，在公司资不抵债的情况下，隐瞒真相，于2007年8月至2008年8月间，自己或者指使公司其他工作人员以公司名义与客户签订商品房买卖合同，将已经出售的天旺浅水湾项目4套房屋再次出售，骗取被害人郭某等4客户的购房款共计人民币（以下币种同）155万元，用于支付公司诉讼费、房租、职工工资、偿还债务等。济南市天桥区人民检察院以被告人王立强犯合同诈骗罪，向天桥区人民法院提起公诉。

裁判结果

济南市天桥区人民法院经公开审理认定，被告人王立强犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金五十万元。宣判后，被告人王立强不服，提出上诉。济南市中级人民法院经审理认为，原审法院认定王立强犯合同诈骗罪的事实不清，证据不足，遂裁定撤销原判，发回重审。

济南市天桥区人民法院经重新审理，宣判被告人王立强无罪。

宣判后，济南市天桥区人民检察院以被告人王立强一房二卖的行为构成合同诈骗罪，天桥区人民法院认定王立强无罪错误为由提出抗诉。济南市人民检察院支持抗诉，被告人王立强未提出上诉。

济南市中级人民法院经公开审理查明，本案涉及的一房二卖的行为属于民事法律规范调整的范围，原审判决王立强无罪适用法律准确，抗诉机关及二审出庭的检察员提出的抗诉理由和出庭意见不能成立，不予采纳。据此，济南市中级人民法院依法裁定驳回抗诉，维持原判。

【主要问题】  

一房二卖的行为是否构成犯罪？

【裁判理由】

本案争议的焦点是普天大有公司、被告人王立强一房二卖的行为是否构成合同诈骗罪。司法实践中，一房二卖的行为，究竟是属于民法调整范围，认定为民事欺诈，还是应当纳入刑法规制范围，以合同诈骗罪定罪处罚，存在不同认识。我们认为，对一房二卖的行为定性，关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。而在此类案件中，行为人是否具有非法占有目的，需要综合行为人一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。特别是在售房款没有被个人挥霍、占有而是用于继续经营的情况下，对一房二卖行为人非法占有目的的认定更要审慎把握。

就本案而言，普天大有公司签订一房二卖有关合同时确实存在特殊原因，在尚未履行合同约定的交房义务时，发生了股权、资产转让等公司变更事项，公司变更相关主体对公司债务如何承担也已作了相关的约定，故认定被告人王立强具有非法占有他人财物的目的的事实难以成立,不符合合同诈骗罪的构成特征。一、二审法院认定无罪是正确的。

（本案为最高人民法院《刑事审判参考》第959号案例）